Darovací smlouva na nemovitost: co musí obsahovat, vklad do katastru a daně

Darovací smlouva na nemovitost musí mít písemnou formu a podpisy dárce i obdarovaného na téže listině. Vlastníkem se obdarovaný stane až zápisem (vkladem) do katastru nemovitostí; návrh na vklad stojí 2 000 Kč a katastr vklad povolí nejdříve po 20 dnech od odeslání informace dosavadnímu vlastníkovi. Dar od blízkého příbuzného (rodiče, děti, prarodiče, sourozenci, manžel a další) je od daně z příjmů osvobozen, dar od cizí osoby se zpravidla zdaňuje sazbou 15 %. Pokud hodnota osvobozeného daru přesáhne 5 000 000 Kč, musí obdarovaný dar oznámit finančnímu úřadu.

Darovací smlouva na nemovitost: co to je a kdy ji potřebujete

Darovací smlouvou dárce bezplatně převádí vlastnické právo k věci na obdarovaného a obdarovaný dar přijímá (§ 2055 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník). U nemovitosti nestačí podání ruky ani předání klíčů. Zákon u věcí zapsaných ve veřejném seznamu, tedy i v katastru nemovitostí, výslovně vyžaduje písemnou formu (§ 2057 odst. 1 a § 560 občanského zákoníku).

Smlouvu potřebujete vždy, když chcete bez úplaty převést:

• byt (bytovou jednotku zapsanou v katastru) třeba dítěti, které se osamostatňuje,
• rodinný dům včetně pozemku, na kterém stojí, a souvisejících pozemků (zahrada, příjezdová cesta),
• chatu, garáž nebo jinou stavbu zapsanou v katastru,
• spoluvlastnický podíl, například polovinu domu manželovi nebo jednomu z dětí,
• samostatný pozemek; pro něj platí stejná pravidla, podrobnosti najdete v článku darovací smlouva na pozemek.

Nejčastěji jde o darování nemovitosti v rodině: rodiče darují byt nebo dům dětem, prarodiče vnoučatům, jeden manžel druhému. Darovat ale můžete komukoli, jen se u osob mimo okruh příbuzných počítejte s daní z příjmů (viz níže).

Pozor na rozdíl oproti kupní smlouvě. Darování je bezplatné; jakmile má obdarovaný za nemovitost něco poskytnout nazpět, nejde o čistý dar. Pokud se strany dohodnou na vzájemném plnění, jde o darování jen v rozsahu, v jakém hodnota plnění jedné strany převyšuje hodnotu plnění druhé strany (§ 2061 občanského zákoníku). To má dopad i na daně.

Co musí darovací smlouva na nemovitost obsahovat

Katastrální úřad smlouvu zkoumá a vklad zamítne, pokud z ní není jasné, kdo komu co daruje. Projděte si kontrolní seznam:

• Smluvní strany: jméno a příjmení, rodné číslo (není-li přiděleno, datum narození) a adresa trvalého pobytu dárce i obdarovaného. Stejné údaje budete vyplňovat do návrhu na vklad.
• Přesné označení nemovitosti podle katastru: u pozemku číslo parcely, katastrální území, obec a číslo listu vlastnictví. U domu číslo popisné a pozemek, jehož je stavba součástí. U bytu číslo jednotky, budova (číslo popisné) a spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku. Údaje opište z aktuálního výpisu z listu vlastnictví.
• Velikost převáděného podílu, pokud nedarujete celou nemovitost (například id. 1/2).
• Projev vůle darovat a dar přijmout: věta, že dárce daruje nemovitost obdarovanému a obdarovaný dar přijímá. Bez přijetí daru smlouva nevznikne.
• Informace o stavu nemovitosti a zatíženích: zástavní právo, věcná břemena, nájemní smlouvy. Dárce, který o vadě věděl a obdarovaného na ni neupozornil, odpovídá za škodu (§ 2065 občanského zákoníku).
• Ujednání o vkladu: kdo podá návrh na vklad a kdo zaplatí správní poplatek, případně kdy dárce předá klíče a dokumenty.
• Případné výhrady: například služebnost bydlení pro dárce (věcné břemeno dožití) nebo zákaz zcizení. Každá taková výhrada se musí do katastru také zapsat.
• Datum, místo a podpisy obou stran na téže listině (§ 561 odst. 2 občanského zákoníku). Doporučujeme úředně ověřené podpisy, viz níže.

Smlouvu vyhotovte alespoň ve třech stejnopisech: jeden pro dárce, jeden pro obdarovaného a jeden originál pro katastrální úřad, který si ho ponechá ve sbírce listin. Pokud nechcete smlouvu skládat od nuly, použijte vzor darovací smlouvy na nemovitost ve Wordu s komentáři k vyplnění a doplňte ho podle kontrolního seznamu.

Zvláštní situace, které musí smlouva zohlednit

• Nemovitost ve společném jmění manželů: darování nemovitosti není běžná záležitost, proto manželé jednají společně, nebo jeden se souhlasem druhého (§ 714 občanského zákoníku). V praxi smlouvu podepisují oba.
• Obdarovaný je v manželství: co nabyl darem jen jeden z manželů, nespadá do společného jmění, pokud dárce neprojeví jiný úmysl (§ 709 odst. 1 písm. b) občanského zákoníku). Chcete-li darovat oběma manželům do společného jmění, uveďte to ve smlouvě výslovně.
• Obdarovaný je nezletilý: k právnímu jednání, kterým dítě nabývá nemovitou věc nebo podíl na ní, je vždy třeba souhlas soudu (§ 898 odst. 2 písm. a) občanského zákoníku). Pokud dítěti darují vlastní rodiče, nemohou ho kvůli střetu zájmů zastoupit a soud jmenuje opatrovníka (§ 892 odst. 3 občanského zákoníku). Pravomocné rozhodnutí soudu se přikládá k návrhu na vklad, s tím počítejte v časovém plánu.
• Darujete jen podíl: specifika darování poloviny nebo jiné části nemovitosti rozebírá článek darování podílu na nemovitosti.
• Dárce chce v nemovitosti dál bydlet: řeší se zřízením služebnosti (věcného břemene) dožití přímo v darovací smlouvě. Postup a formulace najdete v článku darovací smlouva s věcným břemenem dožití.

Darování nemovitosti krok za krokem

1. Stáhněte si aktuální výpis z listu vlastnictví. Ověříte, kdo je zapsaný vlastník, jak přesně je nemovitost označena a jaká zatížení (zástavní právo, věcná břemena, poznámky) na ní váznou.
2. Vyřešte souhlasy. Souhlas manžela u společného jmění, souhlas banky u nemovitosti zatížené hypotékou, souhlas soudu u nezletilého obdarovaného.
3. Sepište darovací smlouvu podle kontrolního seznamu výše a nechte si ji oběma stranami přečíst.
4. Podepište smlouvu s úředně ověřenými podpisy. Ověření zajistíte na kontaktním místě CzechPOINT (typicky pošta nebo obecní úřad) nebo u notáře.
5. Vyplňte návrh na vklad. Použijte formulář Českého úřadu zeměměřického a katastrálního nebo online aplikaci pro sestavení návrhu. Návrh může podat kterýkoli účastník; doporučuje se, aby ho podepsali oba.
6. Podejte návrh na příslušný katastrální úřad podle místa nemovitosti, osobně, poštou nebo datovou schránkou, a přiložte originál smlouvy.
7. Zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč. Poplatek je splatný při podání návrhu. Pokud ho nezaplatíte ani v náhradní lhůtě po výzvě, katastrální úřad řízení zastaví (§ 5 zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích).
8. Počkejte na zápis. Katastr pošle dárci jako dosavadnímu vlastníkovi informaci o zahájení řízení a vklad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů od jejího odeslání. Po zápisu obdržíte vyrozumění o provedeném vkladu.
9. Vyřešte navazující povinnosti: daň z nemovitých věcí, případně oznámení finančnímu úřadu, přepis energií a pojištění nemovitosti.

Musí být podpisy úředně ověřené?

Zákon ověření podpisů na soukromé listině přímo nepřikazuje. Pokud ale ověřené nejsou, musí navrhovatel jejich pravost katastrálnímu úřadu prokázat do 30 dnů od podání návrhu, jinak úřad řízení zastaví (§ 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon). Ověření podpisů je proto nejjednodušší cesta, jak se vyhnout průtahům.

Pokud vás při podání návrhu někdo zastupuje, musí mít plnou moc s úředně ověřeným podpisem zmocnitele (§ 15 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona).

Kdy se obdarovaný stane vlastníkem

Vlastnické právo k nemovitosti zapsané v katastru se nabývá až zápisem do katastru (§ 1105 občanského zákoníku). Podpisem smlouvy tedy vlastnictví ještě nepřechází. Po provedení vkladu ale právní účinky zápisu nastávají zpětně k okamžiku, kdy návrh došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Proto je dobré podat návrh co nejdříve po podpisu.

Daně a poplatky při darování nemovitosti

Samostatná darovací daň v Česku od roku 2014 neexistuje. Dar je bezúplatný příjem obdarovaného a řídí se zákonem č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena a na darování se nevztahuje.

Kdo je osvobozen od daně z příjmů

Podle § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů je osvobozen bezúplatný příjem:

• od příbuzného v linii přímé, tedy rodičů, prarodičů, dětí, vnoučat a dalších předků a potomků,
• od příbuzného v linii vedlejší, pokud jde o sourozence, strýce, tetu, synovce nebo neteř,
• od manžela, manžela dítěte (zetě, snachy), dítěte manžela, rodičů manžela (tchána, tchyně) nebo manžela rodiče,
• od osoby, se kterou obdarovaný žil nejméně jeden rok bezprostředně před darem ve společně hospodařící domácnosti a z toho důvodu pečoval o domácnost nebo byl na tuto osobu odkázán výživou.

Od daně jsou navíc osvobozeny příležitostné dary, jejichž úhrn od téhož dárce za rok nepřesáhne 50 000 Kč (§ 10 odst. 3 písm. c) bod 5 zákona o daních z příjmů). U bytu nebo domu to prakticky nepřichází v úvahu, u levného pozemku ano.

Mimo osvobození jsou například bratranci a sestřenice, druh a družka, kteří spolu nežili alespoň rok ve společné domácnosti, kamarádi nebo vzdálenější příbuzní. Takový dar se zahrne do daňového přiznání jako ostatní příjem podle § 10 a zdaní sazbou 15 %, u části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy 23 % (§ 16 zákona o daních z příjmů). Nepeněžní příjem se oceňuje podle zákona o oceňování majetku (§ 3 odst. 3 zákona o daních z příjmů), hodnotu nemovitosti je proto vhodné doložit znaleckým posudkem.

Oznámení finančnímu úřadu o darování nemovitosti

Osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč musí obdarovaný oznámit finančnímu úřadu (§ 38v zákona o daních z příjmů). Příjem se posuzuje jednotlivě, tedy za každý dar zvlášť. V oznámení uvedete výši příjmu, popis okolností nabytí a datum, kdy příjem vznikl.

Lhůta končí s lhůtou pro podání daňového přiznání za rok, ve kterém jste dar dostali. Oznámení nemá povinný tiskopis, Ministerstvo financí ale zveřejnilo nepovinný vzor. Podat ho můžete písemně, elektronicky (datovou schránkou, přes daňovou informační schránku) nebo ústně do protokolu. Aktuální pokyny najdete na stránce Finanční správy.

Za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % z neoznámeného příjmu, pokud oznámení podáte sami bez výzvy, 10 %, pokud ho podáte až po výzvě v náhradní lhůtě, a 15 %, pokud ho nepodáte ani tehdy (§ 38w zákona o daních z příjmů). U daru v hodnotě 6 000 000 Kč to znamená rozdíl mezi 6 000 Kč a 900 000 Kč.

Daň z nemovitých věcí

Daň z nemovitých věcí platí ten, kdo je vlastníkem k 1. lednu daného roku; změny během roku se nezohledňují. Pokud se obdarovaný stal vlastníkem například v září, za aktuální rok daň ještě platí dárce. Obdarovaný podá daňové přiznání k dani z nemovitých věcí do 31. ledna následujícího roku (§ 13a a § 13b zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí). Pokud katastr o vkladu do 31. prosince roku podání návrhu nerozhodl, podává se přiznání až do konce třetího měsíce po měsíci, ve kterém byl vklad zapsán (§ 13a odst. 11).

Co když obdarovaný nemovitost později prodá

Při prodeji se uplatní běžná pravidla osvobození příjmu z prodeje nemovitosti (§ 4 zákona o daních z příjmů). Obdarovaný je osvobozen, pokud v domě nebo bytě měl bydliště alespoň 2 roky bezprostředně před prodejem (§ 4 odst. 1 písm. a)), nebo pokud doba mezi nabytím darem a prodejem přesáhla 10 let (§ 4 odst. 1 písm. b)). Osvobozen je i příjem, který použije na vlastní bytovou potřebu, například na koupi jiného bytu, v termínech podle § 4b zákona o daních z příjmů. Pozor: doba, po kterou nemovitost vlastnil dárce, se do lhůty 10 let nezapočítává; zákon takové zkrácení zná jen u dědění od příbuzného v řadě přímé nebo manžela. Jako výdaj si při zdanění uplatníte cenu nemovitosti určenou podle zákona o oceňování majetku ke dni nabytí (§ 10 odst. 5 zákona o daních z příjmů).

Časté chyby a na co si dát pozor

• Nepřesné označení nemovitosti. Chybějící parcela pod domem, špatné katastrální území nebo neuvedený podíl na společných částech domu u bytu jsou nejčastější důvody, proč katastr vklad zamítne. Stavba je přitom zpravidla součástí pozemku (§ 506 občanského zákoníku), proto se daruje pozemek se stavbou.
• Podpisy na různých listinách. U převodu nemovitosti musí být projevy obou stran na téže listině.
• Zapomenutý manžel. Pokud je nemovitost ve společném jmění a smlouvu podepíše jen jeden z manželů, druhý se může dovolat neplatnosti.
• Hypotéka bez souhlasu banky. Zástavní právo zapsané v katastru přechází na nového vlastníka spolu s nemovitostí (§ 1107 občanského zákoníku). Pokud je navíc zapsán zákaz zcizení ve prospěch banky, bez jejího souhlasu darovat nelze. Před podpisem se proto obraťte na banku.
• Představa, že dar lze kdykoli vzít zpět. Dar lze odvolat jen ze zákonných důvodů: pro nouzi dárce (§ 2068 občanského zákoníku) nebo pro nevděk obdarovaného (§ 2072 občanského zákoníku). Pro nevděk lze dar odvolat do jednoho roku ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, případně kdy se o tom dárce dozvěděl (§ 2075). Předem se těchto práv vzdát nelze (§ 2076). Podrobnosti najdete v článku odvolání daru.
• Zapomenuté dědické souvislosti. Na povinný díl nepominutelného dědice se započte i to, co od zůstavitele bezplatně obdržel v posledních třech letech před jeho smrtí (§ 1660 občanského zákoníku). Darování jednomu dítěti tak může ovlivnit pozdější vypořádání mezi sourozenci.
• Podcenění oznamovací povinnosti. Osvobozený dar nad 5 000 000 Kč se oznamuje i mezi rodiči a dětmi. Pokuta se počítá z celé hodnoty daru.

Praktický příklad: rodiče darují byt dceři

Manželé vlastní ve společném jmění byt 2+1 a chtějí ho darovat dceři, která je vdaná. Postupují takto:

1. Stáhnou výpis z listu vlastnictví a zjistí, že na bytě nevázne zástavní právo.
2. Sepíší darovací smlouvu, ve které jako dárci vystupují oba manželé. Uvedou číslo jednotky, budovu, pozemek, katastrální území a podíl na společných částech domu a pozemku.
3. Protože chtějí, aby byt patřil jen dceři, nic o úmyslu darovat do společného jmění dcery a jejího manžela neuvádějí; byt tak připadne jen dceři.
4. Všichni tři podepíší smlouvu ve třech stejnopisech a nechají si ověřit podpisy na CzechPOINTu.
5. Dcera vyplní návrh na vklad, přiloží originál smlouvy, odešle ho na katastrální úřad a zaplatí 2 000 Kč.
6. Dar je od daně osvobozen. Byt má hodnotu pod 5 000 000 Kč, takže oznámení finančnímu úřadu dcera nepodává.
7. Do 31. ledna následujícího roku podá dcera přiznání k dani z nemovitých věcí.

Časté otázky

Musí darovací smlouvu na nemovitost sepsat notář nebo advokát?

Nemusí. Zákon vyžaduje písemnou formu a podpisy obou stran na téže listině, smlouvu tedy můžete sepsat sami. Doporučujeme nechat si podpisy úředně ověřit na CzechPOINTu nebo u notáře, jinak musíte katastrálnímu úřadu jejich pravost prokázat do 30 dnů od podání návrhu.

Kolik stojí darování nemovitosti?

Povinný je správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad do katastru nemovitostí. K tomu zaplatíte ověření podpisů podle ceníku CzechPOINTu nebo notáře. Dar od příbuzného podle zákona je od daně z příjmů osvobozen, dar od jiné osoby se zdaňuje sazbou 15 %, u části základu nad 36násobek průměrné mzdy 23 %.

Jak dlouho trvá převod nemovitosti darováním?

Katastrální úřad pošle dosavadnímu vlastníkovi informaci o zahájení řízení a vklad povolí nejdříve po uplynutí 20 dnů od jejího odeslání. Celková doba záleží na tom, zda je smlouva bez vad a podpisy ověřené. Po zápisu působí vlastnictví zpětně ke dni, kdy návrh došel na katastr.

Platí se daň z darování nemovitosti v rodině?

Neplatí, pokud jde o dar od příbuzného v linii přímé (rodiče, prarodiče, děti, vnoučata), sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, manžela, zetě nebo snachy, tchána či tchyně, dítěte manžela nebo manžela rodiče. Osvobozen je i dar od osoby, se kterou obdarovaný žil alespoň rok ve společně hospodařící domácnosti a z toho důvodu pečoval o domácnost nebo byl na ni odkázán výživou. Ostatní dary se zdaňují.

Musím darování nemovitosti oznámit finančnímu úřadu?

Ano, pokud je dar osvobozený od daně a jeho hodnota přesahuje 5 000 000 Kč. Oznámení podá obdarovaný do konce lhůty pro podání daňového přiznání za rok, kdy dar dostal. Za nesplnění hrozí pokuta 0,1 %, 10 % nebo 15 % z hodnoty neoznámeného daru.

Může dárce v darované nemovitosti dál bydlet?

Ano, pokud si to strany sjednají. Nejjistější je zřídit v darovací smlouvě služebnost bydlení (věcné břemeno dožití) a zapsat ji do katastru. Pak právo dárce trvá i v případě, že obdarovaný nemovitost později prodá.

Lze darování nemovitosti vrátit nebo zrušit?

Jen ze zákonných důvodů. Dárce může dar odvolat, pokud upadne do takové nouze, že nemá na nutnou výživu, nebo pro nevděk, pokud mu obdarovaný úmyslně nebo z hrubé nedbalosti ublížil tak, že zjevně porušil dobré mravy. Dar pro nevděk lze odvolat do jednoho roku ode dne, kdy obdarovaný dárci ublížil, případně kdy se o tom dárce dozvěděl. Vzdát se těchto práv předem nelze.

Lze darovat nemovitost, na které je hypotéka?

Lze, ale zástavní právo zapsané v katastru přechází na obdarovaného spolu s nemovitostí. Pokud je v katastru zapsán zákaz zcizení ve prospěch banky, potřebujete její souhlas. Proto banku kontaktujte ještě před podpisem smlouvy.