Darování podílu na nemovitosti: jak darovat polovinu bytu nebo domu manželovi či dítěti

Darování podílu na nemovitosti se dělá písemnou darovací smlouvou, ve které přesně uvedete velikost podílu zlomkem (například id. 1/2) a nemovitost podle listu vlastnictví. Vlastníkem se obdarovaný stane až vkladem do katastru nemovitostí, za návrh na vklad zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč. Souhlas ostatních spoluvlastníků nepotřebujete a předkupní právo platí jen výjimečně, typicky prvních 6 měsíců po zdědění. Dar od manžela, rodičů, dětí, prarodičů, sourozenců a dalších příbuzných vyjmenovaných v zákoně je od daně z příjmů osvobozený, ostatní obdarovaní zdaní hodnotu podílu sazbou 15 %.

Darování podílu na nemovitosti: co přesně darujete

Spoluvlastnický podíl je takzvaný ideální podíl. Vyjadřuje, jakou měrou se spoluvlastník podílí na právech a povinnostech k celé věci, ne konkrétní místnost nebo kus zahrady. Kdo daruje „polovinu domu“, daruje ve skutečnosti id. 1/2 k celému domu i pozemku a obdarovaný se stane spoluvlastníkem vedle ostatních.

Se svým podílem může každý spoluvlastník nakládat podle své vůle, tedy ho prodat, zastavit nebo darovat (§ 1123 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále jen OZ). Darovací smlouvu upravuje § 2055 OZ a u věcí zapsaných v katastru vyžaduje písemnou formu (§ 2057 OZ).

Nejčastější situace, kdy lidé podíl darují:

• jeden z manželů vlastní byt z doby před svatbou a chce na manžela převést polovinu,
• rodiče převádějí dům na děti postupně, po podílech,
• sourozenci zdědili dům a jeden z nich daruje svůj podíl druhému, aby měl nemovitost celou,
• prarodič daruje vnukovi podíl na chalupě nebo pozemku.

Pokud chcete darovat konkrétní, fyzicky vymezenou část pozemku (například polovinu zahrady), nejde o podíl. Taková část se musí vymezit geometrickým plánem, který je součástí smlouvy (§ 7 odst. 3 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon). Podrobněji to rozebírá článek darovací smlouva na pozemek. Postup pro darování celé nemovitosti najdete v článku darovací smlouva na nemovitost.

Potřebujete souhlas ostatních spoluvlastníků? Předkupní právo

Souhlas ostatních spoluvlastníků k darování podílu nepotřebujete. Obecné předkupní právo spoluvlastníků zrušila od 1. 7. 2020 novela č. 163/2020 Sb. a dnes platí jen v úzce vymezeném případě podle § 1124 OZ.

Předkupní právo ostatních spoluvlastníků vzniká jen tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo pořízením pro případ smrti nebo jinou právní skutečností, kterou spoluvlastníci nemohli od počátku ovlivnit (typicky děděním), a podíl se převádí do 6 měsíců od vzniku spoluvlastnictví. Ani v této době se neuplatní, pokud podíl dostává jiný spoluvlastník, manžel převádějícího, jeho sourozenec nebo příbuzný v řadě přímé (děti, vnuci, rodiče, prarodiče).

Pozor na jednu věc: předkupní právo se podle § 1124 odst. 2 OZ vztahuje i na bezúplatný převod. Pokud jsou podmínky splněné, mohou ostatní spoluvlastníci darovaný podíl vykoupit za obvyklou cenu, a to poměrně podle velikosti svých podílů, pokud se nedohodnou jinak.

Vedle zákonného předkupního práva se může na listu vlastnictví objevit smluvní předkupní právo nebo zákaz zcizení zapsaný jako věcné právo. Ty se šestiměsíční lhůtou nekončí, proto si před podpisem vždy stáhněte aktuální list vlastnictví a projděte část C (omezení vlastnického práva).

Darování podílu a společné jmění manželů

Většina dotazů na darování podílu se týká manželů. Rozhoduje, zda nemovitost patří jen jednomu z nich, nebo je ve společném jmění manželů (SJM).

Byt vlastníte sám a chcete darovat polovinu manželovi

To je typický případ „přepsání poloviny bytu na manželku“. Uzavřete darovací smlouvu na id. 1/2 bytu. Protože dar nabytý jen jedním z manželů do SJM nepatří (§ 709 odst. 1 písm. b) OZ), budete po vkladu každý vlastnit id. 1/2 v podílovém spoluvlastnictví, nikoli ve společném jmění.

Pokud chcete, aby byt patřil oběma ve společném jmění, slouží k tomu smlouva o rozšíření rozsahu SJM. Ta vyžaduje formu veřejné listiny, tedy notářský zápis (§ 716 odst. 2 OZ). Darovací smlouva je naopak soukromá listina, kterou si můžete připravit sami. Daňově jsou obě cesty bez dopadu: dar od manžela je osvobozený a příjem z rozšíření SJM není předmětem daně z příjmů (§ 3 odst. 4 písm. c) zákona č. 586/1992 Sb.).

Byt je ve společném jmění: „svou polovinu“ darovat nemůžete

Společné jmění manželů nemá podíly. Dokud trvá, nemůže jeden z manželů darovat „svou polovinu“ bytu dítěti ani komukoli jinému. Řešením je, že dárci budou oba manželé společně: darují například id. 1/2 dítěti a druhá polovina zůstane v jejich společném jmění. Druhou možností je nejdřív rozsah SJM k nemovitosti zúžit smlouvou ve formě notářského zápisu, nemovitost vypořádat do podílového spoluvlastnictví a teprve potom nakládat s vlastními podíly.

Podíl patří do SJM a daruje ho jen jeden z manželů

Darování nemovitosti nebo podílu není běžná záležitost. Pokud je podíl součástí SJM, jednají manželé společně, nebo jeden se souhlasem druhého (§ 714 OZ). Bez souhlasu se opomenutý manžel může dovolat neplatnosti darování. Nejjednodušší je, když smlouvu podepíší oba.

Obdarovaný je ženatý nebo vdaná

Když rodiče darují podíl synovi, který je ženatý, podíl patří jen synovi a do jeho SJM nespadá. Jinak je tomu, jen když dárce ve smlouvě projeví jiný úmysl, tedy výslovně uvede, že daruje do společného jmění obdarovaného a jeho manželky. Tuto otázku je proto vhodné ve smlouvě vyřešit výslovně, ať tak, či onak.

Darování podílu nezletilému dítěti

Dar podílu nezletilému dítěti je možný, ale za dítě jednají rodiče a k nabytí nemovité věci nebo podílu na ní potřebují vždy souhlas soudu (§ 898 odst. 2 písm. a) OZ). Je-li dárcem sám rodič, může vzniknout střet zájmů a soud pak dítěti jmenuje opatrovníka (§ 892 odst. 3 OZ).

Prakticky to znamená: podepíšete smlouvu, požádáte opatrovnický soud o schválení a teprve s pravomocným rozhodnutím soudu podáte návrh na vklad. Katastrální úřad souhlas soudu zkoumá a bez něj vklad nepovolí (§ 17 odst. 1 písm. e) katastrálního zákona).

Darovací smlouva na podíl nemovitosti: co musí obsahovat

Katastrální úřad smlouvu kontroluje velmi formálně a každá nepřesnost znamená výzvu k opravě nebo zamítnutí. Darovací smlouva na podíl nemovitosti by měla obsahovat:

• Smluvní strany: jméno, příjmení, rodné číslo (nebo datum narození) a adresu trvalého pobytu dárce i obdarovaného. U podílu v SJM uveďte oba manžele.
• Označení nemovitosti přesně podle listu vlastnictví: pozemek parcelním číslem, stavbu, která je součástí pozemku, u bytu číslo jednotky, a vždy katastrální území, obec a číslo listu vlastnictví.
• Velikost daru zlomkem: například „spoluvlastnický podíl o velikosti id. 1/2“. Pokud dárce daruje jen část svého podílu, uveďte, jaký podíl přechází a jaký mu zůstává.
• Prohlášení o daru a jeho přijetí: dárce bezplatně převádí podíl a obdarovaný dar přijímá.
• Prohlášení o právních vadách: zástavní práva, služebnosti, nájmy. Obdarovaný přebírá závady zapsané v katastru (§ 1107 OZ).
• Ujednání o vkladu: že vlastnické právo přechází vkladem do katastru, kdo podá návrh na vklad a kdo zaplatí poplatek.
• Případnou služebnost pro dárce: například doživotní užívání bytu.
• Podpisy obou stran na téže listině (§ 561 odst. 2 OZ), datum a místo.

Pokud nechcete smlouvu skládat od nuly, můžete využít vzor darovací smlouvy na nemovitost s komentáři k vyplnění a doplnit do něj podíl zlomkem.

Příklad formulace: Dárce je vlastníkem spoluvlastnického podílu o velikosti id. 1/2 na pozemku parc. č. 245/3, jehož součástí je stavba č. p. 118, zapsaných na LV č. 1520 pro katastrální území Kolín, obec Kolín. Dárce tímto daruje obdarovanému celý tento spoluvlastnický podíl a obdarovaný dar přijímá.

Jak darovat podíl na nemovitosti krok za krokem

1. Zkontrolujte list vlastnictví. Ověřte velikost podílu dárce, způsob a datum nabytí (kvůli předkupnímu právu), zástavy, předkupní práva a zákazy zcizení.
2. Vyřešte souhlasy. Souhlas manžela u podílu v SJM, souhlas soudu u nezletilého obdarovaného. U zastavené nemovitosti si přečtěte úvěrovou a zástavní smlouvu, zda banka nevyžaduje svůj souhlas.
3. Sepište a podepište smlouvu. Vyhotovte ji alespoň ve třech stejnopisech: pro dárce, obdarovaného a katastrální úřad.
4. Nechte ověřit podpisy. Zákon ověření přímo nepřikazuje, ale nejsou-li podpisy úředně ověřené, musí navrhovatel do 30 dnů prokázat jejich pravost, jinak katastrální úřad řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). Ověření na kontaktním místě Czech POINT, obecním úřadě nebo u notáře tuto starost odstraní.
5. Podejte návrh na vklad. Podává se na předepsaném formuláři, který lze vyplnit i v aplikaci na webu ČÚZK, u katastrálního úřadu podle místa nemovitosti. Přiložte smlouvu a případné souhlasy. Pokud vás někdo zastupuje, přiložte plnou moc s úředně ověřeným podpisem (§ 15 katastrálního zákona), viz článek plná moc.
6. Zaplaťte poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad (položka 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích).
7. Počkejte na zápis. Katastrální úřad pošle vlastníkovi informaci o změně a vklad povolí nejdříve po 20 dnech od jejího odeslání (§ 18 katastrálního zákona). Po zápisu platí, že vlastnické právo přešlo ke dni, kdy návrh došel na úřad (§ 10 katastrálního zákona).
8. Vyřešte daň z nemovitých věcí. Obdarovaný podá přiznání k dani z nemovitých věcí zpravidla do 31. ledna následujícího roku; pokud katastr o vkladu do konce roku nerozhodne, lhůta se posouvá (§ 13a odst. 11 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí). Spoluvlastníci plní daňovou povinnost společně a nerozdílně (§ 13), nebo každý podá přiznání za svůj podíl samostatně (§ 13a odst. 5).

Daně při darování podílu na nemovitosti

Samostatná darovací daň neexistuje, dar je od roku 2014 příjmem obdarovaného podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů (ZDP). Daň z nabytí nemovitých věcí byla zrušena, takže ji při darování nikdo neplatí. Rozhoduje vztah dárce a obdarovaného podle § 10 odst. 3 písm. c) ZDP.

Nepeněžní příjem se pro daňové účely oceňuje podle zákona č. 151/1997 Sb., o oceňování majetku (§ 3 odst. 3 ZDP). Neosvobozený obdarovaný tedy uvede hodnotu podílu v daňovém přiznání za rok, kdy dar získal, a hodnotu je vhodné doložit znaleckým posudkem. Osvobození příležitostných darů do 50 000 Kč ročně od téhož dárce se u podílu na nemovitosti uplatní jen výjimečně.

Oznámení finančnímu úřadu: osvobozený příjem vyšší než 5 000 000 Kč se oznamuje finančnímu úřadu do konce lhůty pro podání daňového přiznání (§ 38v ZDP), za neoznámení hrozí pokuta 0,1 % až 15 % z neoznámené částky. Zákon tuto povinnost vylučuje u příjmů, které správce daně může zjistit z rejstříků či evidencí, do kterých má přístup, Finanční správa však ve výčtu výjimek výslovně uvádí jen prodej nemovitostí zapsaných v katastru. U daru podílu v hodnotě nad 5 milionů Kč proto oznámení raději podejte nebo se předem zeptejte svého finančního úřadu.

Časté chyby a na co si dát pozor

• Podíl v procentech nebo slovně. Katastr pracuje se zlomky, „50 %“ nebo „moje polovina“ vede k výzvě k opravě. Pište „id. 1/2“.
• Jiné údaje ve smlouvě a v návrhu na vklad. Parcelní čísla, číslo jednotky i velikost podílu musí v obou listinách souhlasit.
• Darování „své poloviny“ ze společného jmění. Bez spoluúčasti druhého manžela to nejde, viz výše.
• Nezletilý obdarovaný bez souhlasu soudu. Katastr vklad nepovolí.
• Dárce s dluhy. Bezúplatné převody z posledních dvou let mohou věřitelé napadnout odpůrčí žalobou (§ 591 OZ). Darování osobě blízké před věřiteli nechrání.
• Prodej darovaného podílu brzy po daru. Pro osvobození příjmu z prodeje se počítá desetiletý časový test od nabytí obdarovaným a doba vlastnictví dárce se u daru nepřičítá (u dědictví po příbuzném v řadě přímé nebo manželovi ano, § 4 odst. 1 písm. b) ZDP). Před uplynutím 10 let je prodej osvobozený jen tehdy, když prodávající peníze použije na vlastní bytovou potřebu. Samostatné osvobození platí pro prodej rodinného domu nebo bytu, ve kterém měl prodávající alespoň 2 roky před prodejem bydliště.
• Dárce si nezajistí bydlení. Pokud v nemovitosti dál bydlí, je vhodné sjednat služebnost, viz darovací smlouva s věcným břemenem dožití.
• Zapomenuté dědické souvislosti. Co nepominutelný dědic dostal od zůstavitele bezplatně v posledních třech letech před jeho smrtí, se mu započte na povinný díl (§ 1660 OZ). Pokud darujete jen jednomu z dětí, myslete i na závěť.

Dar se po převodu nedá jen tak vzít zpět. Zákon to připouští jen výjimečně, například při nouzi dárce nebo nevděku obdarovaného, podrobně v článku odvolání daru.

Časté otázky

Potřebuji k darování podílu souhlas ostatních spoluvlastníků?

Ne. Se svým podílem může každý spoluvlastník nakládat sám (§ 1123 OZ). Ostatní spoluvlastníci mají předkupní právo jen tehdy, když spoluvlastnictví vzniklo například děděním a podíl se do 6 měsíců od jeho vzniku převádí jiné osobě než spoluvlastníkovi, manželovi, sourozenci nebo příbuznému v řadě přímé.

Musí být podpisy na darovací smlouvě úředně ověřené?

Zákon to přímo nevyžaduje. Nejsou-li ale podpisy ověřené, musí navrhovatel do 30 dnů prokázat jejich pravost, jinak katastrální úřad řízení zastaví. Ověření podpisů se proto vyplatí.

Kolik stojí převod podílu v katastru nemovitostí?

Správní poplatek za návrh na vklad činí 2 000 Kč za jeden návrh. Připočtěte případné poplatky za ověření podpisů a výpis z katastru. Daň z nabytí nemovitých věcí se neplatí, byla zrušena.

Platí obdarovaný z daru podílu daň?

Pokud podíl dostal od manžela, příbuzného v řadě přímé, sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, tchána, tchyně nebo dalších osob vyjmenovaných v § 10 odst. 3 písm. c) ZDP, je dar od daně z příjmů osvobozený. Ostatní obdarovaní zdaní hodnotu podílu sazbou 15 % (z části základu daně nad 36násobek průměrné mzdy 23 %) v daňovém přiznání za rok, kdy dar získali.

Mohou manželé darovat dítěti polovinu bytu, který mají ve společném jmění?

Ano, ale dárci musí být oba manželé společně, protože společné jmění nemá podíly a jeden z manželů nemůže darovat „svou polovinu“. Po vkladu bude dítě vlastnit id. 1/2 a druhá polovina zůstane manželům ve společném jmění. U nezletilého dítěte je navíc potřeba souhlas soudu.

Lze darovat podíl na nemovitosti, na které je hypotéka?

Zástavní právo darování nebrání, ale přechází s podílem na obdarovaného a banka se může z podílu dál uspokojit. Před podpisem si přečtěte úvěrovou a zástavní smlouvu a na listu vlastnictví zkontrolujte, zda není zapsán zákaz zcizení. Pokud ano, bez souhlasu banky podíl nepřevedete.

Kdy se obdarovaný stane vlastníkem podílu?

Vlastníkem se stane zápisem do katastru nemovitostí. Katastrální úřad povolí vklad nejdříve po 20 dnech od odeslání informace o změně vlastníkovi. Po zápisu platí, že obdarovaný je vlastníkem ode dne, kdy návrh na vklad došel na katastrální úřad.