Zrušení věcného břemene: dohoda, výmaz z katastru, poplatky a postup po úmrtí

Zrušení věcného břemene (zákon dnes používá pojem služebnost) je nejčastěji dohoda mezi vlastníkem zatížené nemovitosti a oprávněným, po které následuje výmaz z katastru nemovitostí. Dohoda musí být písemná, podpisy obou stran musí být na téže listině a služebnost zanikne až výmazem z katastru; za návrh na vklad výmazu zaplatíte správní poplatek 2 000 Kč. Pokud oprávněný zemřel, osobní služebnost (třeba doživotní užívání) zanikla už jeho smrtí a stačí ji z katastru vymazat na základě potvrzení o zániku práva.

Zrušení věcného břemene: jakými způsoby služebnost zaniká

Věcné břemeno, tedy služebnost nebo reálné břemeno, „vězí“ na nemovitosti a musí ho respektovat každý další vlastník. Podle § 1257 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále OZ), musí vlastník zatížené věci ve prospěch jiného něco trpět nebo se něčeho zdržet. Typicky jde o právo cesty přes pozemek, vedení inženýrských sítí, nebo o doživotní užívání domu či bytu, které si rodiče vyhradí při darování dětem.

Zákon zná několik cest, jak služebnost skončí. Pro praxi je podstatné, že u většiny z nich musíte stav dát do pořádku i v katastru nemovitostí, jinak tam služebnost dál „straší“ a komplikuje prodej, hypotéku nebo dědictví.

Pozor na jednu past: podle § 1301 OZ služebnost nezaniká jen tím, že panující a služebný pozemek získá do vlastnictví stejná osoba. Pokud ji nechcete, musíte ji výslovně zrušit.

Dohoda o zrušení věcného břemene: forma a podpisy

Dohoda je nejrychlejší a nejlevnější cesta. Podle § 1300 odst. 1 OZ se mohou strany dohodnout o zrušení služebnosti zapsané ve veřejném seznamu a služebnost pak zanikne výmazem z katastru. Do výmazu tedy právně trvá, i když je dohoda podepsaná.

Na formu jsou přísná pravidla. Právní jednání, kterým se ruší věcné právo k nemovité věci, musí být písemné (§ 560 OZ) a projevy všech stran musí být na téže listině (§ 561 odst. 2 OZ). Nestačí tedy výměna e-mailů nebo dva samostatné dopisy.

Úřední ověření podpisů zákon výslovně nevyžaduje. Podle § 7 odst. 2 zákona č. 256/2013 Sb., katastrální zákon, ale musí navrhovatel u neověřených podpisů prokázat jejich pravost do 30 dnů od podání návrhu, jinak katastrální úřad řízení zastaví. Ověření na Czech POINTu, poště nebo u notáře proto ušetří starosti.

Chce se služebnosti vzdát sám oprávněný?

Častá situace: rodiče nebo soused sami nabídnou, že se svého práva vzdají. Jednostranné vzdání se služebnosti občanský zákoník výslovně neupravuje a § 1300 OZ pro zánik zapsané služebnosti počítá s dohodou stran a výmazem. Nejjistější cestou je proto i v tomto případě písemná dohoda o bezúplatném zrušení podepsaná oprávněným i vlastníkem na téže listině, kterou katastr zapíše bez pochybností.

Kdo dohodu podepisuje

• Všichni vlastníci zatížené nemovitosti, tedy i oba manželé, pokud ji mají ve společném jmění, a všichni spoluvlastníci.
• Všichni oprávnění: u doživotního užívání pro oba rodiče musí podepsat oba, pokud se ruší celá služebnost. U pozemkové služebnosti podepisuje vlastník panujícího pozemku.
• Kdo nemůže přijít osobně, může jednat přes zmocněnce. Pro katastr musí mít plná moc úředně ověřený podpis zmocnitele (§ 15 odst. 1 písm. b) katastrálního zákona). Více v článku plná moc.

Co musí obsahovat smlouva o zrušení věcného břemene

Katastrální úřad zkoumá, zda listina navazuje na dosavadní zápisy a zda jsou nemovitosti označeny přesně podle katastru (§ 8 katastrálního zákona). Než začnete psát, stáhněte si aktuální výpis z listu vlastnictví a najděte věcné břemeno v části C.

• Označení smluvních stran: jméno, příjmení, rodné číslo nebo datum narození, adresa trvalého pobytu.
• Označení nemovitostí přesně podle katastru: parcelní číslo, u stavební parcely zkratka „st.“, katastrální území, u budovy číslo popisné a část obce, u bytu číslo jednotky.
• Přesný popis rušeného práva tak, jak je zapsáno v části C listu vlastnictví, ideálně s odkazem na listinu, kterou bylo zřízeno, a číslo řízení (V-xxxx/rok).
• Prohlášení, že se strany dohodly na zrušení služebnosti v celém rozsahu, nebo vymezení, v jakém rozsahu se omezuje.
• Údaj, zda se služebnost ruší bezúplatně, nebo za náhradu, a pokud za náhradu, její výše, splatnost a způsob úhrady.
• Souhlas s tím, aby katastrální úřad provedl výmaz, a ujednání, kdo podá návrh a zaplatí poplatek.
• Datum, místo, podpisy všech stran na jedné listině a počet stejnopisů.

Pokud se ruší jen část služebnosti (například cesta už nemá vést přes celý pozemek), bývá potřeba i geometrický plán, který vyznačí nový rozsah. Hotové formulace pro bezúplatné i úplatné zrušení najdete ve vzoru dohody o zrušení věcného břemene.

Zrušení věcného břemene doživotního užívání

Nejčastěji se ruší služebnost, kterou si rodiče vyhradili při darování bytu nebo domu dětem. Jak se taková služebnost zřizuje a formuluje, rozebíráme v článku darovací smlouva s věcným břemenem dožití. Ke zrušení za života oprávněného dochází typicky ve třech situacích:

• rodiče se odstěhují (do menšího bytu, k jinému dítěti, do domova pro seniory) a služebnost už nevyužívají,
• děti chtějí nemovitost prodat nebo zastavit pro hypotéku a kupující či banka trvá na „čistém“ listu vlastnictví,
• rodina chce bydlení řešit jinak, například smlouvou o bezplatném užívání nebo nájmem.

Postup je stejný jako u jiných služebností: písemná dohoda podepsaná vlastníkem i všemi oprávněnými a návrh na vklad výmazu. Pokud má jeden z rodičů dál bydlet, lze služebnost zrušit jen pro jednoho z nich, ale formulace musí být jednoznačná. Pokud chcete rodičům místo věcného práva nechat jen smluvní bydlení, podívejte se na článek o bezplatném užívání nemovitosti; takové právo ale nového vlastníka nezavazuje tak pevně jako služebnost.

Návrh na výmaz věcného břemene: postup krok za krokem

Zánik věcného břemene se do katastru zapisuje vkladem (§ 11 katastrálního zákona). Postup po podpisu dohody vypadá takto:

1. Ověřte podpisy na dohodě, případně na plné moci.
2. Vyplňte návrh na zahájení řízení o povolení vkladu na formuláři ČÚZK, nejpohodlněji v online aplikaci Návrh na vklad. V části o vlastnickém právu zvolíte, že se s ním nepracuje, a v části jiných práv vyberete výmaz věcného břemene. Formulář musí obsahovat náležitosti podle § 14 katastrálního zákona a podpis navrhovatele.
3. Přiložte vkladovou listinu, tedy dohodu o zrušení (originál nebo úředně ověřenou kopii), a případně plnou moc nebo geometrický plán.
4. Podejte návrh na katastrální pracoviště, v jehož obvodu nemovitost leží, osobně, poštou nebo elektronicky přes datovou schránku.
5. Zaplaťte správní poplatek 2 000 Kč (položka 120 sazebníku zákona č. 634/2004 Sb., o správních poplatcích), a to buď na pokladně, nebo převodem podle údajů, které vám katastr sdělí.
6. Vyčkejte na zápis. Katastr pošle vlastníkovi a oprávněnému informaci o podaném návrhu a vklad může povolit nejdříve po 20 dnech od jejího odeslání (§ 18 odst. 1 katastrálního zákona). O provedení vkladu dostanete vyrozumění.

Právní účinky výmazu nastávají k okamžiku, kdy návrh na zápis došel katastrálnímu úřadu (§ 10 katastrálního zákona). Pokud se ruší služebnosti k nemovitostem v obvodu různých katastrálních pracovišť, počítejte s více návrhy.

Výmaz věcného břemene po úmrtí oprávněného

Osobní služebnost, tedy právo svěřené konkrétní osobě, zaniká podle § 1302 odst. 1 OZ smrtí oprávněné osoby. Dohodu ani souhlas dědiců nepotřebujete, služebnost nepatří do pozůstalosti. Výjimkou je situace, kdy byla služebnost výslovně rozšířena i na dědice; pak se má za to, že jde o zákonné dědice první třídy.

V katastru ale služebnost zůstane zapsaná, dokud nepodáte návrh na výmaz. Podle § 70 odst. 1 vyhlášky č. 357/2013 Sb., katastrální vyhláška, se výmaz provede na základě prohlášení o zániku práva doloženého úmrtním listem (nebo rozhodnutím o skončení řízení o pozůstalosti), pokud úmrtí nelze ověřit v základním registru obyvatel.

1. Vyplňte formulář ČÚZK Potvrzení o zániku práva (najdete ho mezi formuláři pro vkladové listiny). U práva omezeného na dobu života fyzické osoby se ustanovení zákona o zániku podle pokynů ČÚZK neuvádí.
2. Podpis osoby, která zánik potvrzuje (v praxi vlastník zatížené nemovitosti), nechte úředně ověřit, nebo ho uznejte jako vlastní přímo na katastrálním pracovišti.
3. Přiložte kopii úmrtního listu, pokud si úmrtí katastrální úřad nemůže ověřit v registru.
4. Vyplňte návrh na vklad výmazu, podejte ho na katastrální pracoviště a zaplaťte poplatek 2 000 Kč. Osvobození pro výmaz po úmrtí zákon o správních poplatcích nezná.

Výmaz po úmrtí je dobré řešit hned. Při prodeji nebo zástavě nemovitosti by vás neaktuální zápis zdržel a banky i kupující ho budou chtít vidět vymazaný.

Zrušení věcného břemene soudem a promlčení

Když oprávněný se zrušením nesouhlasí, vlastník zatížené nemovitosti nemůže služebnost zrušit sám. Může se ale obrátit na soud. Podle § 1299 odst. 2 OZ se vlastník služebné věci může domáhat omezení nebo zrušení služebnosti za přiměřenou náhradu, pokud trvalá změna poměrů vyvolala hrubý nepoměr mezi zatížením a výhodou oprávněného. Typicky jde o cestu, kterou už oprávněný díky nové silnici nepotřebuje, ale stále brání zástavbě pozemku.

Pokud trvalá změna způsobí, že nemovitost oprávněnému vůbec nemůže sloužit, služebnost podle § 1299 odst. 1 OZ zaniká sama. Pro katastr je ale potřeba tento zánik doložit, typicky potvrzením oprávněného o zániku práva (formulář ČÚZK); pokud ho oprávněný odmítne podepsat, rozhodne soud.

Zapsané právo, které lze vykonávat nepřetržitě nebo opakovaně, se podle § 632 OZ promlčí, pokud se nevykonává 10 let. U práv vykonávaných jen zřídka musí oprávněný mít během 10 let alespoň třikrát příležitost právo vykonat a nikdy ho nevykonat. Promlčení ale neznamená automatický výmaz: potřebujete potvrzení oprávněného, nebo rozsudek. Pro velmi stará břemena převzatá z pozemkové knihy ve prospěch neidentifikovatelných osob má katastrální zákon zvláštní postup v rámci revize katastru (§ 35 odst. 2 katastrálního zákona).

Poplatky a daně při zrušení věcného břemene

Daň z příjmů. Pokud vlastník platí oprávněnému za zrušení služebnosti náhradu, jde u oprávněného o příjem, který se posuzuje podle zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. U bezúplatného zrušení se zvyšuje hodnota nemovitosti vlastníka a může jít o bezúplatný příjem podle § 10 odst. 1 písm. n) tohoto zákona. Ten je ale osvobozen, pokud plyne od příbuzného v linii přímé, od sourozence, strýce, tety, synovce, neteře, manžela a dalších osob uvedených v § 10 odst. 3 písm. c). Když rodiče bezúplatně zruší doživotní užívání ve prospěch dítěte, daň se tak typicky neplatí.

U osvobozeného příjmu nad 5 000 000 Kč může vzniknout povinnost oznámit ho finančnímu úřadu (§ 38v zákona o daních z příjmů). Podrobnosti najdete v článku oznámení finančnímu úřadu o daru. U úplatného zrušení mezi nepříbuznými doporučujeme výši náhrady a její zdanění předem probrat s daňovým poradcem nebo finančním úřadem.

Časté chyby při rušení věcného břemene

• Podpisy na dvou různých listinách. Každá strana podepíše svůj exemplář zvlášť, ale ne společný text. Katastr to neakceptuje.
• Chybí jeden z oprávněných nebo vlastníků. Zapomenutý manžel ve společném jmění nebo druhý rodič s vlastním právem doživotního užívání znamená zamítnutí návrhu.
• Nepřesný popis práva. Služebnost popište stejně jako v části C listu vlastnictví, jinak hrozí, že úřad nebude vědět, co vymazat.
• Myšlenka, že po smrti se nic řešit nemusí. Služebnost sice zanikla, ale na listu vlastnictví zůstane, dokud nepodáte návrh na výmaz.
• Neověřené podpisy a chybějící reakce na výzvu. Neprokážete-li pravost podpisů do 30 dnů od podání návrhu, katastrální úřad řízení zastaví a celý postup začíná znovu.
• Zrušení před prodejem, i když rodiče chtějí dál bydlet. Zrušením služebnosti přijdou o věcné právo, které by je chránilo i vůči kupujícímu.

Pokud zrušení služebnosti souvisí s převodem nemovitosti v rodině, projděte si i článek darovací smlouva na nemovitost, kde najdete návaznosti na vklad a daně.

Časté otázky

Lze věcné břemeno zrušit jednostranně?

Vlastník zatížené nemovitosti sám věcné břemeno zrušit nemůže. Potřebuje souhlas oprávněného (dohodu), nebo rozhodnutí soudu podle § 1299 odst. 2 občanského zákoníku. Bez dohody zaniká služebnost jen ze zákona, typicky smrtí oprávněného u osobní služebnosti nebo uplynutím sjednané doby.

Kolik stojí zrušení věcného břemene?

Hlavní náklad je správní poplatek 2 000 Kč za návrh na vklad výmazu do katastru nemovitostí. Stejný poplatek se platí i při výmazu po úmrtí oprávněného. K tomu případně připočtěte úřední ověření podpisů na dohodě nebo na potvrzení o zániku práva a náhradu pro oprávněného, pokud jste si ji sjednali.

Jak dlouho trvá výmaz věcného břemene z katastru?

Katastrální úřad může vklad povolit nejdříve po uplynutí 20 dnů od odeslání informace o tom, že byl podán návrh (§ 18 katastrálního zákona). Je-li vše v pořádku, počítejte obvykle s několika týdny. Účinky výmazu se pak vracejí ke dni, kdy návrh došel na katastrální úřad.

Musí být podpisy na dohodě o zrušení věcného břemene úředně ověřené?

Zákon výslovně ověření nevyžaduje, ale pokud podpisy ověřené nejsou, musí navrhovatel do 30 dnů prokázat jejich pravost, jinak katastrální úřad řízení zastaví (§ 7 odst. 2 katastrálního zákona). V praxi je proto nejjednodušší dát podpisy ověřit na Czech POINTu, poště, obecním úřadě nebo u notáře.

Existuje úřední formulář na zrušení věcného břemene?

Pro samotnou dohodu o zrušení věcného břemene úřední formulář není, sepisuje se jako běžná písemná smlouva. ČÚZK nabízí formulář návrhu na vklad (i jako online aplikaci) a formulář Potvrzení o zániku práva, který se používá hlavně při výmazu po úmrtí oprávněného.

Zanikne věcné břemeno dožití automaticky smrtí oprávněného?

Ano. Osobní služebnost, například doživotní užívání bytu nebo domu, zaniká smrtí oprávněné osoby ze zákona (§ 1302 odst. 1 občanského zákoníku) a na dědice nepřechází, pokud nebyla výslovně rozšířena i na ně. V katastru ale zůstane zapsaná, dokud vlastník nepodá návrh na vklad výmazu.

Co dělat, když oprávněný se zrušením nesouhlasí?

Pokud nastala trvalá změna poměrů, kvůli které je mezi zatížením nemovitosti a výhodou oprávněného hrubý nepoměr, může vlastník podat žalobu na zrušení nebo omezení služebnosti za přiměřenou náhradu (§ 1299 odst. 2 občanského zákoníku). Jinak zbývá jednání o dohodě, často s nabídkou finanční náhrady.

Platí se při zrušení věcného břemene daň?

Záleží na tom, zda se ruší za náhradu, nebo bezúplatně. Náhrada je u oprávněného příjmem, který se posuzuje podle zákona o daních z příjmů. Bezúplatné zrušení může být pro vlastníka bezúplatným příjmem; od příbuzných v linii přímé, sourozenců, manžela a dalších osob uvedených v § 10 odst. 3 písm. c) zákona o daních z příjmů je osvobozen.