Nájem garáže a parkovacího stání: smlouva, výpověď, nájemné a daně

Smlouva o pronájmu garáže (i parkovacího stání) se řídí obecnými ustanoveními o nájmu v § 2201 až 2234 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, ne přísnými pravidly pro nájem bytu. Smlouva nemusí být písemná, kauce nemá zákonný strop a nájem na dobu neurčitou může kterákoli strana vypovědět bez udání důvodu v tříměsíční výpovědní době, pokud smlouva nestanoví jinou. Nájem na dobu určitou jde vypovědět jen z důvodů, které si strany předem sjednaly ve smlouvě, a příjem z nájemného se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů.

Smlouva o pronájmu garáže: jaký zákon na ni platí

Nájem garáže je v občanském zákoníku nájmem „bez přívlastku“. Zákon má zvláštní pravidla jen pro nájem bytu a domu (§ 2235 a násl.) a pro nájem prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl.). Pokud v garáži nikdo nebydlí ani nepodniká, platí podle § 2302 odst. 2 obecná ustanovení o nájmu. Stejně se posuzuje parkovací stání v podzemní garáži i venkovní místo na pozemku.

Strany tak mají mnohem větší smluvní volnost než u bytu. Co si nedomluví, doplní zákon, a jeho výchozí pravidla nejsou vždy taková, jaká byste čekali.

Kdy jde o garáž sloužící podnikání? Podle § 2302 odst. 1 tehdy, když v ní nájemce provozuje podnikatelskou činnost a garáž alespoň převážně podnikání slouží, například jako autodílna nebo sklad zboží. Pokud v ní jen parkuje auto, jde zpravidla o obecný nájem. Rozhoduje skutečné užívání, ne jen název smlouvy, a hranice není vždy ostrá (například když firma v garáži parkuje služební vozy), proto účel nájmu ve smlouvě výslovně popište a výpovědní dobu sjednejte. Pravidla pro nájem bytu podrobně rozebírá článek nájemní smlouva na byt.

Garáž pronajatá spolu s bytem

Častá situace: k bytu patří garáž nebo stání v suterénu a pronajímatel je chce pronajmout stejnému nájemci. Nejpřehlednější je uzavřít na garáž samostatnou smlouvu s vlastní dobou nájmu a vlastní výpovědní dobou. Pokud je garáž zahrnuta v nájemní smlouvě k bytu, je sporné, zda ji lze vypovědět samostatně a podle jakých pravidel, a spor se pak snadno přenese i na byt.

Nájem garáže a parkovacího stání: kdy smlouvu potřebujete

Písemnou smlouvu se vyplatí mít pokaždé, když garáž nebo stání užívá někdo jiný než vlastník a platí za to. Typicky jde o tyto situace:

• Samostatná garáž nebo garážový box v řadě garáží, ať stojí na vašem pozemku, nebo na pozemku cizím.
• Garáž jako jednotka v bytovém domě, zapsaná v katastru nemovitostí jako samostatná jednotka.
• Parkovací stání v podzemní nebo hromadné garáži, které vlastníte jako jednotku, nebo jako spoluvlastnický podíl na garáži s právem užívat konkrétní místo.
• Venkovní parkovací místo na vašem pozemku, například u domu nebo ve dvoře; pak pronajímáte část pozemku.
• Přenechání garáže nebo stání dalšímu člověku, pokud jste sám nájemce; to je podnájem a potřebujete k němu souhlas pronajímatele.

Pokud stání vlastníte jen jako spoluvlastnický podíl na hromadné garáži, ověřte si před pronájmem, co o užívání jednotlivých míst říká dohoda spoluvlastníků nebo pravidla správce domu. Můžete pronajmout jen to, co sami smíte užívat.

Pokud garáž nebo místo přenecháváte zadarmo, třeba příbuznému, nejde o nájem, ale o výpůjčku nebo výprosu. Rozdíly vysvětluje článek bezplatné užívání nemovitosti.

Co musí obsahovat smlouva o nájmu garáže

Podstatné náležitosti jsou jen dvě: určení předmětu nájmu a závazek platit nájemné. Aby smlouva v praxi fungovala, doporučujeme do ní zahrnout všechno z tohoto seznamu:

• Smluvní strany: jméno, datum narození, adresa trvalého pobytu; u firmy název, IČO a sídlo.
• Přesné označení garáže: katastrální území, číslo parcely, číslo popisné nebo evidenční (pokud ho stavba má), u jednotky její číslo a číslo listu vlastnictví. Údaje zjistíte v Nahlížení do katastru nemovitostí.
• U parkovacího stání: číslo stání, podlaží, popis umístění, ideálně plánek jako příloha; způsob vjezdu (dálkový ovladač, čip, klíč) a počet předaných ovladačů.
• Účel nájmu: parkování osobního auta, motorky, uskladnění věcí. Nájemce smí věc užívat jen k ujednanému účelu (§ 2213).
• Doba nájmu: určitá (do konkrétního dne), nebo neurčitá. Pokud ji nesjednáte, platí, že jde o nájem na dobu neurčitou (§ 2204).
• Nájemné: výše, splatnost (doporučujeme předem, do určitého dne v měsíci), číslo účtu a případná inflační doložka.
• Energie a služby: zda je elektřina v ceně, nebo se platí zvlášť podle podružného elektroměru, úklid a osvětlení společné garáže.
• Kauce (jistota): výše, kdy se skládá, co se z ní smí započíst a do kdy se vrací.
• Výpovědní důvody a výpovědní doba: u nájmu na dobu určitou nezbytné, jinak ho nelze vypovědět.
• Pravidla užívání: zákaz skladování hořlavin, mytí auta, nabíjení elektromobilu (kdo hradí a zda je zásuvka určena k tomuto zatížení), úpravy a podnájem.
• Předání a vrácení: předávací protokol se stavem garáže, stavem měřidla a počtem klíčů či ovladačů.

Hotovou strukturu s komentáři ke každému článku nabízí vzor smlouvy o nájmu garáže; pokud pronajímáte jen místo ve společné garáži nebo na parkovišti, sáhněte po vzoru smlouvy o nájmu parkovacího stání.

Nájemné za garáž: výše, splatnost a zvýšení

Výši nájemného si strany sjednají volně. Pokud by ve smlouvě chyběla, platí se nájemné obvyklé v době uzavření smlouvy (§ 2217). Na co se často zapomíná: nesjednáte-li splatnost, platí se nájemné měsíčně pozadu (§ 2218), tedy za uplynulý měsíc. Pronajímatelé, kteří chtějí peníze předem, to musí napsat do smlouvy.

Zvýšit nájemné za garáž lze jen dvěma způsoby: podle mechanismu, který už smlouva obsahuje (inflační doložka, pevné navýšení k určitému datu), nebo dohodou s nájemcem formou dodatku. Postup podle § 2249, kterým může pronajímatel bytu navrhnout zvýšení až o 20 % za tři roky, se na garáže nepoužije. Obecně se zvyšováním nájemného zabývá článek zvýšení nájemného; změnu sepište jako písemný dodatek podepsaný oběma stranami.

Kauce u garáže nemá zákonný limit ani zákonnou povinnost ji úročit; obojí platí jen pro byty. Na čem se nedohodnete ve smlouvě, o to se snadno povede spor, proto výši kauce, její použití a lhůtu k vrácení sepište. Jak kauce funguje u bytu, popisuje článek kauce při pronájmu.

Výpověď z nájmu garáže a parkovacího stání

Jak lze nájem ukončit, záleží hlavně na tom, zda je sjednán na dobu určitou, nebo neurčitou.

Nájem na dobu neurčitou

Kterákoli strana může nájem vypovědět, a to bez udání důvodu (§ 2231 odst. 2). Výpovědní doba u garáže, která je nemovitou věcí, je ze zákona tříměsíční; smlouva může sjednat jinou. Pravidlo, že výpovědní doba běží až od prvního dne následujícího měsíce, platí jen pro byt (§ 2286); u garáže se bez ujednání počítá zpravidla od doručení výpovědi, což vede k nepřehledným datům. Je proto rozumné začátek výslovně sjednat, například „od prvního dne měsíce následujícího po doručení výpovědi“. Výpověď působí až od okamžiku, kdy druhé straně dojde.

Nájem na dobu určitou

Nájem na dobu určitou může každá strana vypovědět jen tehdy, pokud smlouva zároveň obsahuje výpovědní důvody i výpovědní dobu (§ 2229). Bez nich nájem skončí až uplynutím doby nebo dohodou stran. Pozor také na § 2230: pokud nájemce garáž užívá i po skončení nájmu a pronajímatel ho do jednoho měsíce nevyzve, aby ji vrátil, platí, že nájem byl uzavřen znovu, a to na stejnou dobu, nejvýše však na jeden rok. Tomu předejdete, když strana předem dá najevo, že nájem skončí.

Výpověď bez výpovědní doby

Okamžitě lze nájem ukončit jen ze zákonných důvodů, mimo jiné:

• druhá strana porušuje své povinnosti zvlášť závažným způsobem a působí tím značnou újmu (§ 2232),
• nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného a nenapraví to ani po písemné výzvě s přiměřenou lhůtou a upozorněním na následky (§ 2228 odst. 4),
• nájemce užívá garáž tak, že se opotřebovává nad přiměřenou míru nebo hrozí její zničení, a nepřestane ani po písemné výzvě (§ 2228),
• garáž se stane nepoužitelnou k ujednanému účelu z důvodů, které nejsou na straně nájemce (§ 2227), nebo pronajímatel neodstraní vadu, která užívání zásadně ztěžuje či znemožňuje (§ 2208).

Jak napsat výpověď z nájmu garáže

Zákon písemnou formu výpovědi u obecného nájmu nepředepisuje, ale ústní výpověď se nedá prokázat. Pište ji proto vždy písemně a doručte ji doporučeně s dodejkou, nebo předejte osobně proti podpisu na kopii. Výpověď může vypadat třeba takto:

Výpověď z nájmu garáže

Já, Jan Novák, nar. 1. 1. 1980, bytem Lipová 12, Brno, jako nájemce vypovídám nájem garáže č. 7 na pozemku parc. č. 1234/5 v katastrálním území Žabovřesky, sjednaný nájemní smlouvou ze dne 1. 3. na dobu neurčitou s pronajímatelkou Marií Svobodovou. Výpověď podávám v tříměsíční výpovědní době podle čl. 6 smlouvy. Garáž předám vyklizenou a se všemi klíči a ovladači v poslední den výpovědní doby.

V Brně dne … , podpis

Pravidla pro výpověď z nájmu bytu jsou výrazně přísnější (zákonné důvody, poučení o námitkách, výpovědní doba od prvního dne měsíce); najdete je v článku výpověď z nájmu.

Jak pronajmout garáž nebo stání krok za krokem

1. Ověřte, co pronajímáte. Ve výpisu z katastru zkontrolujte, zda je garáž samostatná stavba, jednotka, nebo součást pozemku, a kdo je vlastníkem. U stání ve společné garáži si ověřte pravidla pro užívání míst.
2. Rozhodněte se o době nájmu. Doba neurčitá dává oběma stranám možnost odejít s tříměsíční výpovědí. U doby určité nezapomeňte na výpovědní důvody.
3. Sepište smlouvu. Vyplňte strany, přesné označení garáže, nájemné se splatností, energie, kauci a pravidla užívání.
4. Převezměte kauci a předejte garáž s protokolem. Zapište stav garáže a vrat, stav elektroměru, počet klíčů a ovladačů. Podle § 2225 se k protokolu přihlíží i při vracení garáže.
5. Hlídejte platby a evidujte příjmy. Evidence se hodí kvůli daňovému přiznání i případnému vymáhání.
6. Při skončení nájmu garáž převezměte vyklizenou. Nájemce ji vrací ve stavu, v jakém ji převzal, s přihlédnutím k obvyklému opotřebení, a smí si odnést to, co do ní vnesl, pokud tím garáž nepoškodí.

Příklad: Paní Svobodová pronajímá garáž v řadě garáží za 2 000 Kč měsíčně na dobu neurčitou. Ve smlouvě má splatnost do 5. dne měsíce předem, elektřinu podle podružného elektroměru čtvrtletně a kauci ve výši dvou měsíčních nájmů. Když nájemce v dubnu nezaplatí a nezaplatí ani do 5. května, pošle mu doporučeně písemnou výzvu se lhůtou 10 dnů a upozorněním, že jinak nájem vypoví bez výpovědní doby.

Časté chyby a na co si dát pozor

• Nájem na dobu určitou bez výpovědních důvodů. Pokud si nájemce za půl roku koupí vlastní garáž, nemůže z nájmu odejít, dokud se pronajímatel nedohodne.
• Chybějící splatnost nájemného. Bez ní se platí pozadu, což komplikuje i výpověď pro neplacení.
• Přenesení pravidel pro byt. Strop kauce, ochrana nájemce nebo postup zvyšování nájemného podle § 2249 se na garáž nevztahují. Co chcete, musíte sjednat.
• Výměna zámku nebo kódu pro vjezd bez skončení nájmu. Pronajímatel musí nájemci po dobu nájmu zajistit nerušené užívání (§ 2205). Pokud nájemce neplatí, postupujte výzvou a výpovědí, ne svépomocí.
• Podnájem bez souhlasu. Nájemce smí garáž přenechat dalšímu člověku jen se souhlasem pronajímatele (§ 2215); bez souhlasu jde o hrubé porušení povinností.
• Prodej pronajaté garáže. Při změně vlastníka přechází nájem na nového vlastníka (§ 2221) a změna vlastníka sama o sobě důvodem k výpovědi není (§ 2222 odst. 1). Výjimkou je kupující, který neměl rozumný důvod pochybovat, že garáž pronajatá není; ten může nájem do tří měsíců vypovědět (§ 2222 odst. 2). Kupující by proto o nájmu měl vědět.
• Neupravené nabíjení elektromobilu a skladování. Napište, zda a za jakých podmínek smí nájemce nabíjet a co smí v garáži skladovat.

Daně z pronájmu garáže a parkovacího stání

Daň z příjmů. Nájemné za garáž nebo parkovací stání je příjmem z nájmu podle § 9 zákona č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů. Od příjmů odečtete buď skutečné výdaje (například opravy, pojištění, daň z nemovitých věcí, odpisy), nebo paušál 30 % z příjmů, nejvýše 600 000 Kč (§ 9 odst. 4). Pokud garáž patří do společného jmění manželů, zdaňuje se příjem jen u jednoho z nich (§ 9 odst. 2). Sazba daně je 15 % (u části základu daně přesahující 36násobek průměrné mzdy 23 %).

Kdy podat daňové přiznání. Povinnost má každý, jehož roční zdanitelné příjmy přesáhly 50 000 Kč (§ 38g odst. 1). Zaměstnanec, který u zaměstnavatele podepsal prohlášení k dani, přiznání podávat nemusí, pokud jeho jiné příjmy (mimo jiné z nájmu) nejsou vyšší než 20 000 Kč za rok (§ 38g odst. 2). Příjem z nájmu podle § 9 není příjmem ze samostatné výdělečné činnosti, takže se z něj neplatí sociální ani zdravotní pojištění jako u OSVČ. Pokud je ale nájem vaším jediným příjmem a nejste zaměstnanec, OSVČ ani pojištěnec, za kterého platí stát, platíte si zdravotní pojištění sami jako osoba bez zdanitelných příjmů.

DPH. Nájem nemovitých věcí je obecně od DPH osvobozen, ale nájem prostor a míst k parkování vozidel z osvobození výslovně vyňat je (§ 56a odst. 1 písm. c) zákona č. 235/2004 Sb., o dani z přidané hodnoty). Pokud jste plátce DPH, nájemné za garáž nebo stání k parkování proto zpravidla zatížíte daní. Pokud plátci nejste (plátcem se stává ten, jehož obrat v tuzemsku za kalendářní rok překročí 2 000 000 Kč, § 6 zákona o DPH), DPH k nájemnému nepřipočítáváte.

Daň z nemovitých věcí platí vlastník garáže, ne nájemce (§ 8 zákona č. 338/1992 Sb., o dani z nemovitých věcí). Smlouvou ji na nájemce vůči finančnímu úřadu převést nelze, můžete ji jen promítnout do výše nájemného.

Časté otázky

Jaká je výpovědní doba u nájmu garáže?

Pokud je nájem garáže nebo parkovacího stání sjednán na dobu neurčitou a smlouva výpovědní dobu neupravuje, je tříměsíční a výpověď nemusí být odůvodněna (§ 2231 občanského zákoníku). Ve smlouvě si můžete sjednat i jinou výpovědní dobu a také to, od kterého dne začíná běžet. Jiná pravidla platí, pokud garáž slouží převážně podnikání nájemce: tam je u nájmu na dobu neurčitou výpovědní doba zpravidla šestiměsíční.

Lze vypovědět nájem garáže sjednaný na dobu určitou?

Jen tehdy, pokud si strany ve smlouvě sjednaly výpovědní důvody i výpovědní dobu (§ 2229 občanského zákoníku). Jinak nájem skončí uplynutím sjednané doby nebo dohodou. Výjimkou jsou zákonné důvody výpovědi bez výpovědní doby, například zvlášť závažné porušení povinností druhou stranou nebo neplacení nájemného po předchozí písemné výzvě.

Musí být smlouva o pronájmu garáže písemná?

Zákon písemnou formu u nájmu garáže ani parkovacího stání nevyžaduje, povinně písemná je jen nájemní smlouva k bytu. Písemnou smlouvu přesto doporučujeme: bez ní se těžko prokazuje výše nájemného, doba nájmu, výpovědní doba i stav garáže při předání. U písemné smlouvy navíc musí být písemný i souhlas pronajímatele s podnájmem nebo se stavebními úpravami.

Kolik může být kauce u pronájmu garáže?

Zákonný strop trojnásobku měsíčního nájemného platí jen u nájmu bytu. U garáže a parkovacího stání je výše kauce věcí dohody, stejně jako to, zda se úročí, co se z ní smí započíst a do kdy se po skončení nájmu vrací. Všechno to proto napište do smlouvy.

Musím platit daň z pronájmu garáže?

Ano, příjem z pronájmu garáže nebo parkovacího stání je příjmem z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů. Od příjmů můžete odečíst skutečné výdaje, nebo paušál 30 %. Daňové přiznání musíte podat, pokud vaše roční zdanitelné příjmy přesáhnou 50 000 Kč; zaměstnanec, který podepsal prohlášení k dani, ho nemusí podávat, pokud jeho jiné příjmy nepřesáhnou 20 000 Kč.

Může pronajímatel zvýšit nájemné za garáž?

Jen pokud to umožňuje smlouva (například inflační doložka nebo pevně sjednané navýšení), nebo pokud se na tom s nájemcem dohodne v dodatku. Postup zvýšení nájemného podle § 2249 občanského zákoníku (návrh pronajímatele, při nesouhlasu rozhodne soud) je upraven jen pro byty, na garáž ani parkovací stání se nepoužije.

Co dělat, když nájemce garáže neplatí?

Pokud nájemce nezaplatí nájemné ani do splatnosti příštího nájemného, pronajímatel ho písemně vyzve k zaplacení, dá mu přiměřenou lhůtu a upozorní ho, že jinak nájem vypoví. Když nájemce nezaplatí ani pak, může pronajímatel nájem vypovědět bez výpovědní doby (§ 2228 občanského zákoníku). Dlužné nájemné pak vymáhá jako běžnou pohledávku.

Může nájemce garáž nebo stání dál pronajmout?

Jen se souhlasem pronajímatele. Byla-li nájemní smlouva uzavřena písemně, musí být písemný i souhlas (§ 2215 občanského zákoníku). Podnájem bez souhlasu je hrubým porušením povinností nájemce a podnájem může trvat nejdéle do skončení nájmu.