Zvýšení nájemného: kdy a o kolik ho lze zvýšit, oznámení nájemci a vzor dodatku

Zvýšení nájemného u nájmu bytu nebo domu je možné třemi cestami: dohodou s nájemcem (písemným dodatkem k nájemní smlouvě), podle inflační doložky, kterou máte ve smlouvě, nebo jednostranným písemným návrhem podle § 2249 občanského zákoníku. Jednostranný návrh lze poslat nejdříve po 12 měsících bez zvýšení, jen do výše srovnatelného nájemného v místě a nejvýše o 20 % za poslední tři roky. Když nájemce do dvou měsíců písemně neprojeví souhlas, může pronajímatel do dalších tří měsíců podat návrh soudu; pouhé oznámení „od příštího měsíce platíte víc“ bez opory ve smlouvě nájemce nezavazuje.

Zvýšení nájemného: tři zákonné cesty v přehledu

Nájemné u bytu se sjednává pevnou částkou, zpravidla měsíční (§ 2246 zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník, dále OZ). Tuto částku pak nelze měnit libovolně. Zákon nabízí pronajímateli tři cesty a jejich pořadí je dané: nejdřív platí, co si strany ujednaly, a teprve když smlouva o zvyšování mlčí, přichází na řadu jednostranný návrh.

Tato pravidla platí pro nájem bytu a domu, kterým nájemce zajišťuje své bydlení. Neplatí pro pronájem k rekreaci nebo jinému zjevně krátkodobému účelu (§ 2235 odst. 2 OZ) a ani pro nájem prostoru sloužícího podnikání (§ 2302 a násl. OZ). Tam jednostranný návrh podle § 2249 použít nelze a nájemné se zvyšuje zpravidla jen podle smlouvy nebo novou dohodou.

Zvýšení nájemného dohodou: dodatek k nájemní smlouvě

Nejjednodušší a nejbezpečnější cestou je dohoda. Pokud nájemce se zvýšením souhlasí, nepotřebujete srovnatelné nájemné, nehlídáte 12měsíční odstup ani 20% strop. Tyto limity platí jen pro jednostranný návrh podle § 2249, ne pro vzájemnou dohodu. Nájemce ale nic podepsat nemusí a jeho odmítnutí samo o sobě není důvodem k výpovědi.

Nájemní smlouva k bytu vyžaduje písemnou formu, a proto i její změnu udělejte písemným dodatkem podepsaným všemi pronajímateli a všemi nájemci. Ověřené podpisy potřeba nejsou. Do dodatku ke zvýšení nájmu patří:

• označení stran a původní nájemní smlouvy (datum uzavření, adresa a číslo bytu),
• dosavadní a nová výše měsíčního nájemného, odděleně od záloh na služby,
• den, od kterého se nové nájemné platí (například „počínaje nájemným za měsíc červen“),
• zda se mění i výše jistoty (kauce) a jak se doplní,
• případně nově sjednaná inflační doložka pro další roky,
• prohlášení, že ostatní ujednání smlouvy zůstávají beze změny, datum a podpisy.

Hotové znění si nemusíte skládat od nuly: vzory dodatků k nájemní smlouvě obsahují i variantu pro zvýšení nájemného. Obecně o dodatcích (prodloužení nájmu, změna nájemce, zálohy) píšeme v článku dodatek k nájemní smlouvě.

Zvýšení nájmu při prodloužení smlouvy na dobu určitou

U nájmu na dobu určitou je přirozenou chvílí pro novou cenu jeho prodloužení. Prodloužení je nová dohoda, takže v ní můžete sjednat i vyšší nájemné. Pozor ale na § 2285 OZ: když nájemce bydlí po skončení nájmu ještě tři měsíce a pronajímatel ho v této době písemně nevyzve k opuštění bytu, nájem se obnoví na stejnou dobu (nejvýše dva roky) za dosavadních podmínek, tedy i za dosavadní nájemné. Dodatek proto podepište před koncem sjednané doby.

Během trvání nájmu na dobu určitou platí pro zvyšování stejná pravidla jako u nájmu na dobu neurčitou: dohoda, inflační doložka, nebo postup podle § 2249.

Zvýšení nájemného o inflaci: inflační doložka

Podle § 2248 OZ si strany mohou ujednat každoroční zvyšování nájemného. V praxi jde o inflační doložku: nájemné se jednou ročně zvýší o průměrnou roční míru inflace vyhlášenou Českým statistickým úřadem za předchozí rok. Pokud ji ve smlouvě máte, nepotřebujete k ročnímu zvýšení souhlas nájemce ani dodatek, stačí nájemci písemně oznámit novou částku a výpočet.

Jak inflační doložku formulovat

Vágní věta typu „nájemné bude zvyšováno o inflaci“ vede ke sporům. Dobrá doložka určuje:

• ukazatel: průměrná roční míra inflace vyjádřená přírůstkem průměrného ročního indexu spotřebitelských cen podle ČSÚ,
• termín: od kterého měsíce každého roku se zvýšení uplatní (údaj za předchozí rok zveřejňuje ČSÚ v lednu, v praxi se proto volí třeba duben),
• oznámení: že pronajímatel nájemci písemně sdělí novou výši a výpočet,
• pojistku: co platí, když pronajímatel zvýšení v některém roce neuplatní, a že při deflaci se nájemné nesnižuje (pokud to tak chcete),
• základ: že se zvyšuje jen nájemné, ne zálohy na služby.

Doložka nesmí nájemci ukládat zjevně nepřiměřenou povinnost, k takovému ujednání se nepřihlíží (§ 2239 OZ). Vázání na oficiální index ČSÚ je proto bezpečnější než pevné procento výrazně nad obvyklou inflací.

Příklad výpočtu zvýšení o inflaci

Průměrná roční míra inflace v ČR za rok 2025 byla podle ČSÚ 2,5 %. Při nájemném 15 000 Kč by zvýšení podle doložky navázané na tento údaj vyšlo takto: 15 000 × 1,025 = 15 375 Kč měsíčně, tedy o 375 Kč více. Zálohy na služby se počítají zvlášť.

Doložka vylučuje jednostranný návrh

Máte-li ve smlouvě inflační doložku, nemůžete zpravidla vedle ní zvyšovat nájemné ještě postupem podle § 2249. Nejvyšší soud dovodil, že sjednaná doložka je ujednáním o zvyšování nájemného, a proto se pronajímatel nemůže soudně domáhat zvýšení podle § 2249 (rozsudek ze dne 22. 5. 2019, sp. zn. 26 Cdo 1670/2018). Výjimkou může být jen zcela mimořádná, nepředvídatelná změna poměrů, běžný vývoj trhu nestačí. Kdo chce nájemné dorovnat tržní úrovni, musí se s nájemcem dohodnout.

Jednostranné zvýšení nájemného podle § 2249

Když smlouva o zvyšování mlčí a zvyšování ani výslovně nevylučuje, může pronajímatel písemně navrhnout nájemci vyšší nájemné. Zákon k tomu klade čtyři podmínky:

1. Písemná forma. Návrh musí být písemný a podepsaný (§ 561 OZ). Prostý e-mail bez podpisu je riskantní; bezpečný je podepsaný dopis doporučeně, předání proti podpisu nebo datová schránka.
2. Odstup 12 měsíců. K návrhu učiněnému dříve, než uplyne 12 měsíců, v nichž nájemné nebylo zvýšeno, se nepřihlíží.
3. Strop 20 % za tři roky. Navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nesmí přesáhnout dvacet procent.
4. Nejvýše srovnatelné nájemné v místě. Návrh musí obsahovat novou výši nájemného a doložit, že podmínky jsou splněné. Jinak se k němu nepřihlíží.

Jak doložit srovnatelné nájemné obvyklé v místě

Postup stanoví nařízení vlády č. 453/2013 Sb. Srovnatelné nájemné doložíte buď posudkem znalce o výši obvyklého nájemného pro konkrétní byt, nebo prokazatelným doložením nejméně tří srovnatelných nájemných. Srovnávané byty se musí shodovat v podstatných znacích nájemního vztahu (délka nájmu, jistota, inflační doložka a další) i obytné hodnoty bytu (velikost, vybavení, lokalita a podobně).

Do srovnání se nezapočítávají mimo jiné služební byty, byty pronajímané krátkodobě, družstevní byty užívané členy družstva, byty s nájemným omezeným kvůli veřejné podpoře ani paušální platby. Inzeráty z realitních serverů jsou nabídkové ceny, ne skutečně placená nájemná, a jako důkaz proto obstojí hůř než nájemní smlouvy nebo posudek.

Jak se počítá strop 20 %

Příklad: nájemné bylo před třemi lety 14 000 Kč a před rokem se zvýšilo na 14 700 Kč (o 5 %). Strop za tři roky je 14 000 × 1,2 = 16 800 Kč. Nově tedy můžete navrhnout nejvýše 16 800 Kč, a to jen tehdy, když srovnatelné nájemné v místě není nižší. Pokud doložíte srovnatelné nájemné 16 000 Kč, je strop 16 000 Kč.

Zákon výslovně neříká, z jakého základu se 20 % počítá. Bezpečnější je počítat strop jako v příkladu, tedy z nájemného platného před třemi lety. Vyšší částka spočtená jinou metodou (například sčítáním procent jednotlivých zvýšení) by u soudu nemusela obstát.

Časová osa po doručení návrhu

Příklad: dojde-li návrh nájemci v březnu a nájemce včas písemně souhlasí, platí zvýšené nájemné od června (duben je první, květen druhý a červen třetí kalendářní měsíc po dojití). Když pronajímatel lhůtu tří měsíců pro soud promešká a nájemce to v řízení namítne, soud návrhu nevyhoví. Mlčení nájemce tedy neznamená souhlas: bez písemného souhlasu nebo rozhodnutí soudu zůstává v platnosti původní nájemné.

Oznámení o zvýšení nájemného: co musí obsahovat

Pro „oznámení o zvýšení nájemného“ zákon nemá jednu šablonu, obsah se liší podle toho, o jakou cestu jde. U inflační doložky stačí oznámit novou částku s výpočtem. U jednostranného návrhu podle § 2249 jde o návrh, se kterým nájemce musí písemně souhlasit, a musí obsahovat:

• označení pronajímatele, nájemce a bytu, odkaz na nájemní smlouvu,
• současnou a navrhovanou výši měsíčního nájemného (bez záloh na služby),
• údaj, kdy bylo nájemné naposledy zvýšeno a o kolik, a výpočet, že zvýšení za tři roky nepřesáhne 20 %,
• doložení srovnatelného nájemného obvyklého v místě (posudek nebo nejméně tři srovnatelná nájemná) jako přílohu,
• výzvu, aby nájemce do dvou měsíců písemně sdělil, zda souhlasí, a informaci, od kdy by se nové nájemné platilo,
• datum a vlastnoruční podpis pronajímatele.

Úvodní věta návrhu může znít například takto:

Podle § 2249 občanského zákoníku Vám navrhuji zvýšení měsíčního nájemného za byt č. 12 v domě Lipová 5, Praha, z dosavadních 14 000 Kč na 15 400 Kč. Nájemné bylo naposledy zvýšeno před více než 12 měsíci a navržené zvýšení spolu se zvýšeními za poslední tři roky nepřesahuje 20 %. Srovnatelné nájemné obvyklé v místě dokládám v příloze. Prosím o písemné sdělení, zda se zvýšením souhlasíte, do dvou měsíců od doručení tohoto návrhu.

Když nájemce souhlasí, je praktické stvrdit nové nájemné i dodatkem ke smlouvě, aby obě strany měly jeden přehledný dokument.

Zvýšení nájemného po modernizaci bytu nebo domu

Zvláštní pravidlo platí po stavebních úpravách, které trvale zlepšují užitnou hodnotu bytu či celkové podmínky bydlení v domě nebo přinášejí trvalé úspory energie či vody (například zateplení, nová okna, výtah). Podle § 2250 OZ se pronajímatel může s nájemci dohodnout na zvýšení nájemného nejvýše o 10 % z účelně vynaložených nákladů ročně. Souhlasí-li alespoň nájemci dvou třetin bytů v domě, platí zvýšení i pro ostatní nájemce.

Když k dohodě nedojde, může pronajímatel navrhnout zvýšení ročně o 3,5 % z vynaložených nákladů. Návrh musí obsahovat výši nájemného a doložit splnění podmínek, jinak se k němu nepřihlíží. Běžná údržba a opravy, které jen vracejí byt do původního stavu, do této kategorie nepatří.

Zvýšení nájmu a obrana nájemce

Pokud jste nájemce a dostali jste oznámení o zvýšení nájemného, projděte si nejdřív smlouvu a podle ní zvolte reakci:

1. Máte inflační doložku? Zkontrolujte, zda pronajímatel použil správný ukazatel, správný rok a správný termín. Chybný výpočet můžete písemně rozporovat.
2. Smlouva o zvyšování mlčí? Ověřte, že návrh je písemný, uplynulo 12 měsíců od posledního zvýšení, zvýšení za tři roky nepřesahuje 20 % a návrh obsahuje doložení srovnatelného nájemného. Chybí-li něco z toho, k návrhu se nepřihlíží.
3. Nesouhlasíte? Nemusíte nic podepisovat. Bez vašeho písemného souhlasu o novém nájemném rozhodne jen soud, a to na návrh pronajímatele podaný včas.
4. Je nájemné vyšší než obvyklé? Nájemce může stejným postupem navrhnout snížení nájemného (§ 2249 odst. 4 OZ).

Dál plaťte dosavadní nájemné včas a v plné výši. Pokud mezi vámi vznikne spor o dlužnou část, zákon umožňuje sporné nájemné uložit do notářské úschovy a pronajímatele o tom vyrozumět; pak nelze nájem vypovědět pro jeho nezaplacení (§ 2253 OZ).

Může pronajímatel dát výpověď, když nesouhlasím se zvýšením?

Nesouhlas se zvýšením sám o sobě není výpovědním důvodem podle § 2288 OZ. U nájmu na dobu neurčitou ale pronajímatel může vypovědět ze zákonných důvodů, typicky když byt potřebuje pro sebe nebo blízkého příbuzného. Jiná situace nastane, když nájemce přestane platit nájemné, na které má pronajímatel nárok: neplacení nájemného a služeb za dobu alespoň tří měsíců je zvlášť závažné porušení, které opravňuje i k výpovědi bez výpovědní doby (§ 2291 OZ). Podrobnosti najdete v článcích výpověď z nájmu bytu a okamžitá výpověď z nájmu.

Časté chyby při zvyšování nájemného

• Zvýšení „oznámením“ bez opory ve smlouvě. Bez inflační doložky, dohody nebo řádného postupu podle § 2249 nájemce vyšší částku platit nemusí.
• Návrh bez doložení srovnatelného nájemného. Takový návrh je pro zákon jako by nebyl.
• Přehlédnutí 12měsíční lhůty nebo 20% stropu. Do stropu se počítají zvýšení za poslední tři roky.
• Zvýšení nájmu i přes inflační doložku postupem podle § 2249. Soudy to zpravidla nepřipustí.
• Smíchání nájemného a záloh. Zálohy na služby se mění jiným postupem (odůvodněným oznámením podle zákona č. 67/2013 Sb.), do nájemného je nepočítejte.
• Zapomenutá kauce. Vyšší nájemné automaticky nezvyšuje jistotu; její doplnění je potřeba sjednat. Jistota spolu se smluvní pokutou nesmí přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného (§ 2254 OZ), více v článku kauce při pronájmu.
• Dodatek nepodepsaný všemi. Je-li nájemců nebo pronajímatelů víc, podepisují všichni.

Pokud teprve chystáte novou smlouvu, sjednejte inflační doložku rovnou v ní. Co dalšího má nájemní smlouva obsahovat, shrnuje článek nájemní smlouva na byt.

Časté otázky

O kolik může pronajímatel zvýšit nájem v roce 2026?

Záleží na cestě. Dohodou o jakoukoli částku, se kterou nájemce souhlasí. Podle inflační doložky o tolik, kolik určuje smlouva, typicky o průměrnou roční inflaci podle ČSÚ (za rok 2025 to bylo 2,5 %). Jednostranným návrhem podle § 2249 občanského zákoníku nejvýše do srovnatelného nájemného v místě a zároveň nejvýše o 20 % za poslední tři roky, přičemž se započítávají i dřívější zvýšení v tomto období.

Jak často lze zvyšovat nájemné?

Jednostranný návrh podle § 2249 lze podat nejdříve po 12 měsících, v nichž nájemné nebylo zvýšeno. Inflační doložka podle § 2248 počítá s každoročním zvyšováním. Dohodou se strany mohou na změně nájemného domluvit kdykoli.

Musí nájemce souhlasit se zvýšením nájemného?

Pokud smlouva neobsahuje inflační doložku, ano: bez písemného souhlasu nájemce se nájemné nezvýší, dokud o něm na návrh pronajímatele nerozhodne soud. U inflační doložky nájemce souhlasil se zvyšováním už podpisem smlouvy, takže nové nájemné platí podle jejího pravidla bez dalšího souhlasu.

Od kdy se platí zvýšené nájemné?

U dodatku ode dne, který si strany sjednají. U inflační doložky podle termínu ve smlouvě. U jednostranného návrhu, se kterým nájemce písemně souhlasí, počínaje třetím kalendářním měsícem po doručení návrhu. Když rozhoduje soud, platí nové nájemné ode dne podání návrhu soudu.

Může pronajímatel zvýšit nájem e-mailem?

Návrh podle § 2249 musí být v písemné formě, a ta vyžaduje podpis. Prostý e-mail bez elektronického podpisu proto nemusí obstát. Bezpečnější je podepsaný dopis zaslaný doporučeně, předání proti podpisu nebo datová schránka. Oznámení nové částky podle inflační doložky je méně formální, ale i zde se vyplatí mít doklad o doručení.

Lze zvýšit nájem u smlouvy na dobu určitou?

Ano, za stejných podmínek jako u nájmu na dobu neurčitou: dohodou, podle inflační doložky nebo návrhem podle § 2249. Častou příležitostí je prodloužení nájmu, kdy se nové nájemné sjedná v dodatku. Ten podepište před koncem sjednané doby, jinak se nájem může obnovit za dosavadních podmínek.

Co když nájemce nesouhlasí se zvýšením nájemného?

Pronajímatel může do tří měsíců od uplynutí dvouměsíční lhůty pro souhlas nájemce podat návrh soudu, aby výši nájemného určil. Návrh podaný později soud zamítne, pokud nájemce opoždění namítne. Nesouhlas se zvýšením sám o sobě není důvodem k výpovědi z nájmu.

Zvyšuje se se zvýšením nájmu i kauce?

Ne automaticky. Doplnění jistoty je potřeba sjednat, nejlépe ve stejném dodatku. Jistota spolu se smluvní pokutou nesmí v souhrnu přesáhnout trojnásobek měsíčního nájemného.